Immoteufel – Immobilienmakler in Chemnitz
0371 23 55 23 13 Frage stellen

Wissen Aktuelles

Privatverkauf oder Immoteufel: Was hinter „mal eben verkaufen“ steckt

Ein paar Fotos, eine Anzeige, ein nettes Gespräch – und dann den Schlüssel übergeben? Klingt nach einem überschaubaren Wochenendprojekt. Bis zwischen Abendessen und Feierabend die ersten Rückfragen auftauchen: Wie wurde die Wohnfläche ermittelt? Welche Unterlagen fehlen noch? Und passt der genannte Preis überhaupt zur Immobilie?

Fiktiver Privatverkäufer mit großem Aktenstapel: Aufgaben beim Immobilienverkauf im Vergleich mit Immoteufel. KI-generierte Visualisierung

Der Unterschied beginnt nach dem Inserat

Ein privater Immobilienverkauf kann funktionieren. Er verlangt allerdings mehr als ein gutes Inserat. Wer ein Haus oder eine Wohnung in Chemnitz und Umgebung verkauft, übernimmt mehrere Aufgaben gleichzeitig. Die Szenen aus unserem Instagram-Beitrag greifen einige davon mit einem Augenzwinkern auf.

Hier finden Sie den ausführlichen Vergleich: Welche Unterlagen brauchen Sie? Welche Verantwortung tragen Sie als Verkäufer? Wie lässt sich die Käuferfinanzierung einschätzen? Und wie entlastet Immoteufel Sie von der Vorbereitung bis zur Übergabe?

AufgabeBeim PrivatverkaufMit Immoteufel
Preis und StrategieMarkt und Objekt einordnen, Angebotspreis festlegen und begründenMarktgerechte Bewertung und eine zum Objekt passende Vermarktung
VerkaufsunterlagenVorhandene Dokumente sichten, Lücken erkennen und Nachweise beschaffenBeschaffung, Zusammenstellung und Prüfung auf Vollständigkeit
Präsentation und ReichweiteFotos, Grundrisse, Exposé und Inserate selbst organisierenProfessionelle Präsentation, relevante Portale und Ansprache vorgemerkter Interessenten
BesichtigungenTermine vorbereiten, durchführen und nachfassenPersönlich durchgeführte und nachbereitete Besichtigungen
Käufer und VerhandlungFinanzierungsstand einordnen und Angebote verhandelnPrüfung der Kaufinteressenten und Begleitung der Verhandlung
Abschluss und ÜbergabeMit Notariat und Käufer abstimmen und Übergabe dokumentierenKoordination der Kaufvertragsvorbereitung, Notarbegleitung und Übergabeprotokoll

Die Immoteufel-Leistungen entsprechen unserer aktuellen Leistungsbeschreibung. Welche Leistungen und Kosten für Ihre Immobilie vereinbart werden, klären wir vor der Beauftragung.

1. Der Preis: Die Glaskugel hat leider keinen Marktbericht

Ein ähnliches Haus im Internet kann eine erste Orientierung geben. Sein Angebotspreis verrät aber noch nicht, zu welchem Preis es tatsächlich verkauft wird. Prüfen Sie deshalb, wie gut Lage, Grundstück, Wohnfläche, Zustand, Ausstattung und Modernisierungen überhaupt vergleichbar sind.

Für Ihren eigenen Verkauf sollten Sie außerdem drei Fragen beantworten: Wen soll die Immobilie ansprechen? Wie begründen Sie den Preis gegenüber Interessenten? Und wann überprüfen Sie Ihre Strategie, wenn die Rückmeldungen nicht zu Ihren Erwartungen passen?

Immoteufel bewertet Ihre Immobilie anhand von Markt- und Vergleichsdaten sowie ihren konkreten Eigenschaften. Daraus entwickeln wir eine passende Vermarktung. Einen bestimmten Verkaufspreis oder eine feste Verkaufsdauer kann man daraus nicht garantieren.

Unsere kostenfreie Wertanalyse bietet einen Einstieg. Dabei unterscheiden wir zwischen einer ersten Online-Einschätzung und der persönlichen Wertanalyse vor Ort. Welche Form für Ihre Situation sinnvoll ist, klären wir gemeinsam.

2. Die Unterlagen: „Müsste irgendwo sein“ reicht zur Vorbereitung nicht

Bereiten Sie eine geordnete Objektmappe vor, bevor Sie mit der Vermarktung beginnen. Welche Nachweise tatsächlich benötigt werden, hängt von der Immobilie, ihrer Nutzung und den Anforderungen der Beteiligten ab. Die folgende Checkliste ist daher keine einheitliche gesetzliche Pflichtliste. Die Notarkammern empfehlen, wesentliche Objektunterlagen frühzeitig zur Einsicht bereitzuhalten.

  • Grundstück und Eigentum: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte beziehungsweise Lageplan sowie Informationen zu eingetragenen Rechten und Belastungen.
  • Gebäude und Flächen: Grundrisse, nachvollziehbare Wohnflächenberechnung, Bauunterlagen und Baugenehmigungen, insbesondere auch zu Anbauten und Nutzungsänderungen.
  • Zustand und Energie: Energieausweis, soweit erforderlich, Angaben zur Heizung sowie vorhandene Nachweise über Modernisierungen, Reparaturen und bekannte Schäden.
  • Eigentumswohnung: Teilungserklärung mit Nachträgen, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan; außerdem Versammlungsprotokolle, relevante Beschlüsse, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht mit Rücklagenstand.
  • Vermietete Immobilie: Mietverträge und Nachträge, Angaben zu Mieten, Kautionen, Abrechnungen sowie bekannten Rückständen oder Streitigkeiten.
  • Je nach Objekt: Unterlagen zu Erbbaurecht, Denkmalschutz, Baulasten, Altlasten oder anderen Besonderheiten.

Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie beschlossene oder konkret diskutierte größere Arbeiten und Sonderumlagen gesondert klären. Ein Blick allein auf die monatliche Hausgeldzahlung reicht für die Vorbereitung nicht. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht haben dabei unterschiedliche Funktionen.

Für Grundstücke in Sachsen besonders relevant: Laut Amt24 stehen Baulasten in einem eigenen Verzeichnis. Sie lassen sich deshalb nicht allein durch den Grundbuchauszug ausschließen. Prüfen Sie beispielsweise, ob Abstandsflächen oder Zufahrten betroffen sind.

Vergleichen Sie außerdem die Unterlagen mit dem tatsächlichen Zustand. Ein ausgebauter Raum sollte nicht ungeprüft als genehmigte Wohnfläche beworben werden. Unklare Angaben gehören vor der Veröffentlichung geklärt. Immoteufel übernimmt die Zusammenstellung und Beschaffung der relevanten Verkaufsunterlagen und prüft diese auf Vollständigkeit.

3. Energieausweis: Schon das Inserat kann Pflichten auslösen

Die gesetzlichen Vorgaben unterscheiden zwischen Anzeige, Besichtigung und Vertragsschluss. Liegt bei der Veröffentlichung einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien ein Energieausweis vor, müssen die vorgesehenen Angaben in die Anzeige. Bei Wohngebäuden sind das grundsätzlich Ausweisart, Endenergiekennwert, wesentliche Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse laut Ausweis.

Soweit die gesetzlichen Pflichten greifen, muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Findet keine Besichtigung statt, gelten eigene Vorlagevorgaben; unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags ist er dem Käufer zu übergeben. Ausnahmen bestehen etwa bei Baudenkmälern. Klären Sie deshalb frühzeitig, was für Ihr Objekt gilt und ob ein gültiger Ausweis vorliegt.

4. Welche Haftung bleibt beim Verkäufer?

Bei gebrauchten Immobilien wird die Sachmängelhaftung im Kaufvertrag häufig begrenzt. Ein solcher Ausschluss schützt jedoch nicht uneingeschränkt: Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer darauf nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat.

Die Notarkammern weisen darauf hin, dass verkaufsrelevante, bekannte Mängel unter Umständen aktiv offengelegt werden müssen. Beispiele sind verborgene Feuchtigkeitsschäden, eine fehlende Genehmigung für einen Anbau oder eine ungeklärte Zufahrt. Welche Offenlegungspflichten bestehen, hängt vom Einzelfall ab. Käuferfragen müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden. Wer etwas nicht weiß, sollte die Unsicherheit offen benennen.

Für die Vorbereitung empfehlen wir eine schriftliche Übersicht: Was ist bekannt? Welche Belege liegen vor? Worüber wurde der Käufer wann informiert? Besprechen Sie wesentliche Punkte mit dem Notariat, damit sie bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden können.

Auch mit Makler bleiben Sie Vertragspartner des Käufers. Ein Maklerauftrag hebt Ihre eigenen Offenlegungspflichten nicht auf. Sorgfältige Unterlagen und klare Kommunikation helfen bei der Vorbereitung; die rechtliche Beurteilung und Vertragsgestaltung gehören zum Notariat beziehungsweise in anwaltliche Beratung.

5. Die Präsentation: Haus im Bild – Hund im Fokus?

Das Haustier schaut perfekt in die Kamera, vom Flur ist kaum etwas zu sehen: Das Motiv aus unserem Instagram-Beitrag zeigt mit Humor, worauf es bei Immobilienfotos ankommt. Planen Sie die Präsentation aus Sicht eines Interessenten: Welche Räume gehören zusammen? Wie wird das Haus genutzt? Welche Modernisierungen sind belegt? Was macht die Lage aus? Gute Fotos, lesbare Grundrisse und ein übersichtliches Exposé sollten diese Fragen beantworten.

Für den Privatverkauf bedeutet das: Räume vorbereiten, Fotos organisieren, Fakten prüfen und eine verständliche Beschreibung verfassen. Zeigen Sie die Stärken der Immobilie, ohne Zustand, Größenverhältnisse oder Nutzungsmöglichkeiten zu verfälschen. Bei Fotos empfehlen wir außerdem, persönliche Dokumente und private Details aus dem Bild zu nehmen.

Immoteufel bietet professionelle Fotografie, 3D-Rundgänge und Home Staging sowie die Erstellung eines hochwertigen Exposés an. Welche Präsentation zu Ihrer Immobilie passt, stimmen wir im Rahmen der Vermarktung ab.

6. Portale: Mit der Veröffentlichung beginnt die Betreuung

Überlegen Sie vor dem Einstellen, auf welchen Portalen Sie Ihre Zielgruppe erreichen möchten. Vergleichen Sie die aktuellen Konditionen, Laufzeiten und Zusatzoptionen. Halten Sie Preis, Flächen und Objektangaben in allen Anzeigen einheitlich und pflegen Sie Änderungen zeitnah ein.

Planen Sie auch die Arbeit nach der Veröffentlichung: Nachrichten sichten, Rückfragen beantworten, Unterlagen bereitstellen und festhalten, welche Interessenten bereits welche Informationen erhalten haben. Beurteilen Sie die Resonanz anhand konkreter Gespräche und tragfähiger Kaufabsichten; reine Aufrufzahlen reichen für Ihre Verkaufsentscheidung nicht aus.

Immoteufel vermarktet auf relevanten Portalen und spricht zusätzlich vorgemerkte Interessenten gezielt an. Die genaue Auswahl richtet sich nach der Immobilie und der vereinbarten Vermarktung.

7. Die Anfragen: Feierabend – außer für das Telefon

Legen Sie für einen Privatverkauf fest, wann Sie Anfragen beantworten und zurückrufen können. Planen Sie ausreichend Zeit für Terminabstimmung, Besichtigungen und Nachfragen ein – auch dann, wenn Beruf, Familie oder ein eigener Umzug gleichzeitig Aufmerksamkeit verlangen.

Ein kurzes Vorgespräch kann helfen, Bedürfnisse, Einzugstermin und Finanzierungsstand einzuordnen. Bereiten Sie Besichtigungen mit den wesentlichen Fakten vor und halten Sie offene Fragen fest. Bei vermieteten oder noch bewohnten Räumen sollten Termine und Fotoaufnahmen rechtzeitig mit den Bewohnern abgestimmt werden. Geben Sie sensible Unterlagen gezielt weiter; private Daten gehören nicht ungeprüft in ein öffentliches Exposé.

Immoteufel führt Besichtigungen persönlich durch und übernimmt deren Vorbereitung, Terminierung und Nachbereitung. Diese Aufgaben müssen Sie dadurch nicht allein organisieren.

8. Wie lässt sich die Bonität eines Käufers einschätzen?

Eine mündliche Kaufzusage sagt noch wenig darüber aus, ob der Kaufpreis aufgebracht werden kann. Lassen Sie sich bei ernsthaftem Kaufinteresse den Finanzierungsstand erklären. Laut Sparkasse.de gibt es sowohl unverbindliche Finanzierungsbestätigungen als auch verbindlichere Zusagen nach Prüfung der Unterlagen. Entscheidend ist der konkrete Wortlaut.

Für Ihre Prüfung sind insbesondere diese Fragen sinnvoll:

  • Bezieht sich die Bestätigung auf diesen Käufer, diese Immobilie und den vorgesehenen Kaufpreis?
  • Sind Bonität und Objekt bereits geprüft oder fehlen noch Unterlagen und Entscheidungen?
  • Welche Vorbehalte und Gültigkeitsgrenzen enthält die Bestätigung?
  • Ist der zusätzlich erforderliche Eigenmitteleinsatz nachvollziehbar belegt? Bei einem Kauf ohne Darlehen: Gibt es einen geeigneten aktuellen Kapitalnachweis?

Eine SCHUFA-Auskunft allein belegt nicht, dass dieser Immobilienkauf finanziert ist. Auch eine Finanzierungsbestätigung ist nicht automatisch eine Zahlungsgarantie zugunsten des Verkäufers. Lassen Sie unklare Formulierungen mit Zustimmung des Interessenten über einen verifizierten Bankkontakt erläutern. Eine vollständige Sicherheit über den Zahlungseingang entsteht dadurch nicht.

Immoteufel prüft die Kaufinteressenten und begleitet die Verhandlung. Die Kreditentscheidung trifft die finanzierende Bank; die Regelungen zur Kaufpreiszahlung werden im notariellen Vertrag festgelegt.

9. Die Verhandlung: „Wir nehmen es“ ist ein Anfang

Schauen Sie bei einem Kaufangebot neben dem Preis auf den Finanzierungsstand, den gewünschten Übergabetermin und weitere Bedingungen. Klären Sie beispielsweise, welche Einbauten mitverkauft werden sollen und bis wann die Immobilie geräumt sein kann.

Für die Verhandlung empfehlen wir, die eigene Preisvorstellung mit überprüfbaren Objektinformationen zu begründen und offene Punkte schriftlich festzuhalten. Kritik am Haus lässt sich so sachlicher besprechen. Immoteufel begleitet diese Verhandlungen bis zum Abschluss. Über die Annahme eines Angebots entscheiden Sie als Eigentümer.

10. Notartermin, Kaufpreis und Schlüsselübergabe

Der Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Eine mündliche Einigung oder einfache E-Mail ersetzt sie nicht. Das Notariat gestaltet den Vertrag und begleitet dessen rechtliche Abwicklung.

Klären Sie vorab unter anderem die Eigentumsverhältnisse, zu löschende oder zu übernehmende Belastungen, bekannte Mängel, den Kaufpreis und die Übergabebedingungen. Nach der Beurkundung müssen weitere Schritte erfolgen, bevor der Kaufpreis fällig wird. Welche Voraussetzungen gelten, richtet sich nach dem Vertrag; das Notariat koordiniert die Abwicklung.

Die Notarkammern raten grundsätzlich davon ab, Schlüssel ungesichert vor vollständiger Kaufpreiszahlung herauszugeben. Eine abweichende Übergabe sollte vorab mit dem Notariat vertraglich gestaltet werden.

Für die Übergabe empfehlen wir ein Protokoll mit Zustand, Zählerständen, Schlüsseln, übergebenen Unterlagen und noch offenen Punkten. Immoteufel koordiniert die Kaufvertragsvorbereitung, begleitet den Notartermin und organisiert die Übergabe mit Protokoll und Zählerständen.

11. Was außerdem in Ihre Planung gehört

  • Bestehende Finanzierung: Klären Sie mit Ihrer Bank rechtzeitig die Ablösung und mögliche Kosten. Stimmen Sie den Geldfluss mit dem Notariat ab, wenn noch Grundpfandrechte bestehen.
  • Steuern: Auch ein privater Verkauf kann steuerliche Folgen haben. § 23 EStG enthält unter anderem Regeln zur Haltedauer und Ausnahmen bei eigener Wohnnutzung. Lassen Sie Ihre persönliche Situation bei Bedarf vor dem Verkauf steuerlich prüfen.
  • Vermietung: Ein bestehendes Wohnraummietverhältnis endet nicht einfach durch den Verkauf. Versprechen Sie deshalb keine freie Übergabe, solange diese nicht geklärt ist.
  • Eigener Umzug oder Anschlusskauf: Stimmen Sie Auszug, Zahlungstermine und die nächste Wohnsituation aufeinander ab. Planen Sie einen zeitlichen Puffer ein.
  • Gemeinsames Eigentum oder Erbschaft: Klären Sie frühzeitig, wer verkaufen darf, wer mitwirken muss und welche Nachweise das Notariat benötigt.

Und was ist mit den Kosten?

Vergleichen Sie die tatsächlich anfallenden Ausgaben: Welche Kosten entstehen für Unterlagen, Anzeigen, Fotos oder zusätzlich beauftragte Fachleistungen? Wie viel eigene Zeit möchten Sie für den Verkauf einsetzen? Und welche Aufgaben umfasst ein möglicher Maklerauftrag?

Bei Immoteufel besprechen wir Leistungsumfang und Kosten vor einer Beauftragung. Stellen Sie die vereinbarte Provision den übernommenen Aufgaben und Ihrem eigenen Aufwand gegenüber. Einen pauschal höheren Verkaufserlös oder eine feste Verkaufsdauer versprechen wir nicht.

Wann lohnt sich der Weg zu Immoteufel?

Wenn Sie diese Aufgaben gern selbst übernehmen und die nötige Zeit sowie Unterstützung haben, können Sie Ihren Verkauf eigenständig organisieren. Wenn Sie sich persönliche Begleitung wünschen, liegt der Nutzen eines Maklers im gesamten Ablauf: von einer fundierten Bewertung über die Vermarktung bis zur geordneten Übergabe.

Bei Immoteufel erhalten Sie diese Leistungen aus einer Hand. Wir kümmern uns um die Verkaufsunterlagen, präsentieren Ihre Immobilie, betreuen die Besichtigungen, prüfen Kaufinteressenten und begleiten Verhandlung, Notartermin und Übergabe. Sie behalten die Entscheidung über Ihren Verkauf und haben einen Ansprechpartner für die nächsten Schritte.

Vier Fragen helfen bei Ihrer Entscheidung:

  • Kann ich meinen Angebotspreis sachlich erklären?
  • Weiß ich, welche Unterlagen und Nachweise noch fehlen?
  • Habe ich Zeit für Anfragen, Besichtigungen und Nachbereitung?
  • Möchte ich Verhandlungen und die Abstimmung bis zur Übergabe selbst übernehmen?

Sie müssen vor dem ersten Gespräch noch keine fertige Objektmappe haben. Lassen Sie uns gemeinsam anschauen, wo Sie stehen, welche Unterlagen vorhanden sind und wie ein passender Verkaufsplan für Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Chemnitz und Umgebung aussehen kann.

Stand der Recherche: 26. September 2026. Die rechtlichen Hinweise dienen der allgemeinen Orientierung. Die konkrete Vertragsgestaltung sowie rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie mit dem Notariat beziehungsweise entsprechend qualifizierten Beratern.

Grundlage dieses Beitrags

Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Zusammenfassung von Immoteufel auf Grundlage aktueller Veröffentlichungen von Immoteufel – Erik Gruber, Medienverbund der Notarkammern, Gesetze im Internet – Bundesministerium der Justiz und Bundesamt für Justiz, Notare Bayern und Pfalz, Amt24 / Sächsisches Ministerium für Infrastruktur und Landesentwicklung, Sparkasse.de / Deutscher Sparkassen- und Giroverband. Die vollständigen Informationen finden Sie in den unten direkt verlinkten Originalquellen.

Redaktionelle Zusammenfassung: Immoteufel – Erik Gruber

Alle Beiträge ansehen

Kontakt

Noch Fragen zu diesem Thema?

Jede Immobilie und jede Lebenssituation ist anders. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns.

IMMOTEUFEL – Erik Gruber

E-Mail schreiben Anrufen
Ausschnitt eines Stadtplans von Chemnitz mit markiertem Standort in der Neefestraße 9 Route planen
Kartendaten: © OpenStreetMap-Mitwirkende. Das Bild liegt auf unserem Server – beim Aufruf dieser Seite werden keine Daten an Kartenanbieter übertragen.